안녕하세요. 법무법인 열린마음입니다. 이번시간에는 법무법인 열린마음에서 진행하여 승소로 이끈 민사소송 사례를 소개해드리겠습니다.
사건의 개요부터 살펴보도록 하겠습니다.
2016년 6월 16일 A씨는 대전 지역 공인중개사 B씨로부터 다가구주택 중 한 개의 호실을 소개받아 B씨의 중개로 C씨와 6,000만원의 전세 임대차 계약을 하여 투룸을 임차하였습니다. 해당 다가구주택은 신축건물이었고 주인세대와 10개의 투룸 호실로 구성이 되어있었습니다.
임대차 계약을 체결했을 당시 해당 다가구주택은 채권최고액 546,000,000원의 은행 근저당이 설정되어 있는 상태였고 주인세대가 전세 130,000,000원에 선순위로 계약이 된 상태였으며 당시 A씨는 계약을 체결한 다가구주택에 두번째로 입주하는 상황이었습니다.
공인중개사 B씨는 임차인 A씨에게 제공하는 중개대상물확인설명서에 ‘소유권 외의 권리사항’란에 채권최고액 546,000,000원의 근저당권이 설정되어 있다는 사항을 기재했고, ‘실제권리관계 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에는 ‘선순위 보증금 약 130,000,000원이 있음, 임대인 구술에 의한다’라고 작성하였습니다. 그 후 2017년 12월 29일 해당 다가구주택은 C씨에게서 D씨로 대물변제를 원인으로한 소유권이 이전되었습니다.
그런데 2018년 9월 10일 경 근저당권자의 신청에 의하여 해당 다가구주택은 경매가 진행되었고, 감정평가액은 880,000,000원 가량이었지만 766,000,000원에 낙찰이 되었습니다. 그리하여 A씨는 최우선소액임차인으로서 20,000,000원을 배당받은 외에는 40,000,000원을 받지 못하는 손해를 입었습니다. 그에 A씨는 다가구주택의 임대인의 지위를 승계한 D씨를 상대로 하여 자신이 입은 손해액 40,000,000원의 지급을 구하고 공인중개사인 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 손해에 대한 70퍼센트의 책임을 주장하면서 28,000,000원의 지급을 구하는 소송의 제기를 하였습니다.
위 사례의 소송사건에서 A씨가 B씨를 상대로 손해배상책임을 져야 한다고 주장한 4가지 논거입니다.
1. 임대차 계약 당시 이 사건 건물의 시세가 880,000,000원 이하였음에도 불구하고 1,000,000,000원 이상이라고 말하여 해당 건물의 정확한 시가를 설명하지 않았다.
2. 다가구 주택이 매각이 될 경우에는 통상 시가의 80%이하로 낙찰된다는 사실을 말하지 않았다.
3. 해당 다가구주택에 설정이 된 근저당권에 관해 실질적인 채무액 등을 숨기거나 오인하도록 설명하였다.
4. 다수의 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있다는 부분을 전혀 설명하지 않았다.
대전부동산변호사가 이러한 논거 보았을 때 위 1항~4항의 논거 중 실질적인 의미가 있는 논거는 4항 뿐입니다. 왜나하면 1항~3항의 논거는 입증 불가능한 당사자의 일방적인 주장이기 때문인데요.
즉, 모든 재판은 증거에 의하여 사실을 인정토록 되어있는데 당사자가 일방적으로 이를 주장할 뿐 입증 증거를 제시하지 못한다면 아무 의미가 없는 것입니다.
법무법인 열린마음에서는 B씨를 대리하여 위의 1항~3항에 대해 그러한 사실이 없다고 부인하였고 4항과 관련하여서는 공인중개사는 임대차 계약을 체결할 당시 현존하는 권리관계에 대해 임차인에게 설명을 할 의무가 있을 뿐이며 장래 발생할지도 모르는 법률관계까지 예상하여 설명할 법률적인 의무는 없다는 부분을 강조하였습니다.
“본 사건에서 A씨가 입주한 이후 해당 다가구주택에 들어온 후순위 세입자 6명이 최우선소액임차인에 해당하여 최우선적으로 각 20,000,000원씩, 총 120,000,000원의 소액보증금을 배당받게 되면서 배당금이 부족하게 된 측면이 있는데 그렇다고 한다면 공인중개사 B씨는 선순위 근저당권자, 선순위 임차인 외 추후 후순위로 들어오게 될 최우선소액임차인으로 인해 발생하는 위험성에 대해서도 알려주어야 할 의무가 존재할까요?”
이러한 쟁점에 대해 A씨의 변호사는 장차 후순위로 들어오게 될 최우선소액임차인으로 인한 위험에 대해 설명의 의무가 존재한다고 주장했던 것인데 위의 4항의 논거가 그것입니다.
법무법인 열린마음에서는 두 사람 사이의 임대차 계약 체결 당시 현존하는 권리관계에 대해 임차인에게 설명의무가 존재할 뿐 장래의 법률관계까지 예상하여 설명해야할 법률적인 의무는 없다고 주장했던 것 입니다.
예컨대 A씨가 입주한 후 후순위 임차인의 지위로 전세임차인이 들어올 가능성도 존재하지만 월세 임차인이 들어올 가능성도 있는 것이고 이와 같은 사정은 공인중개사 B씨가 알 수 없는 부분이기 때문에 공인중개사로서는 장래 발생할 법률관계까지 예상하여 설명할 법률적인 의무는 없다고 보는 것이 더 합리적이라고 보아야 하지 않겠습니까?
해당 사건에서 쟁점이 된 A씨의 네 번째 논거와 관련해 법원은 “소액임차인의 우선변제권에 관한 설명을 하지 않았다는 주장에 관하여 이 사건 임대차 계약 체결 당시 아직 발생하지 않아 미정이고 장래 변동 가능한 소액임차인에 관한 사항을 당해 중개대상물의 권리관계에 관한 사항으로서 공인중개사의 설명대상이라고 보기는 어려우므로 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다”라고 하여 법무법인 열린마음의 주장을 받아들여 주었습니다.
참고로 대법원은 이미 발생한 권리관계에 대해서만 설명의무를 부담한다고 해석될 수 있는 판시를 한 바가 있습니다.
승소 판결문을 받고 법무법인 열린마음 대전부동산변호사가 B씨에게 전화를 했을 때 B씨는 승소판결에 대해 믿기 어렵다는 반응을 보이셨습니다. 본인이 변호사를 선임하기 전, 한국공인중개사협회에 문의를 했는데 이와 같은 유형의 소송사건은 과실비율의 차이가 있을 뿐 전무 면책받는 경우는 거의 존재하지 않는다는 취지의 설명을 들었기에 일부만이라도 물어줘야할 것으로 생각을 하고 있었었다고 합니다.
사실 법무법인 열린마음 담당 변호사 선임을 위한 상담 단계에서 면책가능성에 대해 말씀을 드렸었는데 당시에는 믿지 못하셨던 모양입니다. 어찌되었던 간에 저희로서는 기대하였던 최상의 결과를 받아내어 매우 뿌듯한 사건이었습니다.
이상으로 공인중개사 손해배상청구소송 면책사례에 대한 포스팅을 마무리하겠습니다.
혹, 해결하기 어려운 민사적인 법률문제가 있어 민사소송제기를 고민하신다거나 소장을 받고 어떻게 해야할지 막막하시다면 법무법인 열린마음에서 상담 받아보시기 바랍니다.