보증금 못 받았을 때, 대전 전세사기 변호사가 말하는 대응 방법

💡 핵심 요약: 임대차계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 집을 비워야 합니다. 등기 전에 먼저 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

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대전 전세사기 변호사, 법률사무소 율진입니다

안녕하세요. 대전 전세사기 변호사, 법률사무소 율진입니다. 평균 16년 이상 경력의 변호사들이 전세 사기 사건을 포함한 민형사 사건을 전담합니다.

“계약은 끝났는데 보증금을 못 받았습니다. 이사를 가야 하는데 먼저 나가도 괜찮을까요? 지금 무엇부터 해야 하나요?”

— 의뢰인들이 자주 하는 질문

임대차계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하면 참 막막합니다. 먼저 이사하면 보증금을 못 받게 될까 걱정되고, 그렇다고 계속 살자니 집주인이 언제 돈을 마련할지 알 수 없습니다.

실제 경험을 토대로 보증금을 받지 못한 상태에서 무엇부터 해야 하는지 순서대로 설명해 드리겠습니다.

보증금을 받기 전에 이사하면 어떤 문제가 생기나요?

임대차계약이 끝나면 임대인은 주택을 돌려받는 동시에 보증금을 반환해야 합니다. 임차인이 집을 인도했거나 인도할 준비를 마쳤는데도 보증금을 지급하지 않으면 임대인에게 지체 책임이 생기며, 요건을 갖춘 경우 연 5%의 법정이자도 청구할 수 있습니다.

다만 보증금을 받기 전에 집을 비우고 전입신고까지 옮기면 문제가 달라집니다. 주택의 인도와 주민등록을 통해 유지해 온 대항력이 사라질 수 있고, 이에 따라 우선변제권도 지키기 어려워집니다. 계약 당시 확정일자를 받아 두었더라도 주택의 점유와 주민등록을 먼저 잃으면 안심할 수 없습니다.

💡 이사가 필요하다면 임차권등기부터 마쳐야 합니다. 중요한 것은 법원에 신청서를 낸 날짜가 아니라 임차권등기가 실제 등기부에 기입된 시점입니다.

임차권등기명령은 어떤 순서로 신청해야 하나요?

임차권등기명령은 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 마련된 제도입니다.

절차	내용
1. 신청	법원에 임차권등기명령 신청서 제출
2. 결정 대기	대전지방법원 기준 통상 2~3주 (접수량·송달 상황에 따라 변동)
3. 등기부 확인	등기부등본 발급해 임차권등기 기입 여부 확인
4. 이사	등기부 기입 확인 후 이사 및 전입신고

신청서만 접수하고 곧바로 이사해서는 안 됩니다. 임차권등기가 완료되기 전에 점유와 주민등록을 잃으면 기존 대항력이 끊길 수 있기 때문입니다.

⚠️ 주의: 2026년 7월 15일 기준 법원 비용(인지대·등기수입증지·송달료·등록면허세 합산)은 43,400원입니다. 납부 기준이 바뀌면 금액도 달라질 수 있으므로 접수 전에 다시 확인이 필요합니다.

경매와 소송으로 보증금을 회수하려면 어떻게 해야 하나요?

임차권등기를 마쳤다고 해서 보증금이 바로 지급되는 것은 아닙니다. 임차권등기는 이사 후에도 기존 권리를 유지하기 위한 조치이고, 실제 보증금 회수는 경매나 반환 소송을 통해 진행해야 합니다.

구분	내용
소액임차인 기준 (대전, 2026년 8월)	보증금 8,500만 원 이하
최우선변제 한도	최대 2,800만 원
1심 판결 소요 기간 (비다툼)	4~6개월
항소 시 추가 기간	6개월~1년 이상

경매로 넘어가면 소액임차인 해당 여부부터 확인합니다. 최우선변제권은 보증금 액수만으로 결정되지 않으며, 전입신고·주택 인도 시점, 경매개시결정 등기 전 대항요건, 선순위 담보권 설정 시점을 함께 확인해야 합니다. 판결 이후에도 임대인이 지급하지 않으면 예금·부동산 등에 강제집행을 신청해야 합니다.

임대인을 사기죄로 고소할 수 있는 경우는 어떻게 되나요?

보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 임대인에게 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 형사 절차에서는 임대인이 계약 당시부터 보증금을 반환할 능력이나 의사가 없다는 것을 알면서도 숨기고 보증금을 받았는지를 따집니다. 계약 당시 선순위 채무·재산 상태를 속였는지, 같은 주택으로 여러 사람에게 보증금을 받았는지, 계약 전후 어떤 말을 했는지 등이 판단 자료가 됩니다.

반면 계약 당시에는 보증금을 돌려줄 능력이 있었지만 이후 재정 사정이 나빠진 경우라면 민사상 반환 책임과 별개로 사기죄는 인정되기 어려울 수 있습니다. 형사 고소 가능 여부는 상담 단계에서 단정하기보다 계약 당시의 설명과 객관적인 자료를 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.

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보증금은 못 받고 오히려 월세 2,750만 원을 청구당한 상가 임차인 사례

“자기 건물도 아닌데 월세를 달랍니다.”

— 실제 의뢰인

의뢰인은 상가를 임차해 사업을 운영하고 있었습니다. 그런데 대전시의 도시계획에 따라 해당 건물이 대전시 소유로 넘어갔습니다. 기존 건물주는 건물 소유권이 대전시로 이전된 이후의 월세까지 요구하며 보증금을 반환하지 않았습니다. 보증금 반환은커녕 월세 2,750만 원과 전기요금 50만 원, 복구비용 250만 원을 추가로 청구당한 상태였습니다.

법률사무소 율진은 금융거래내역을 조회해 의뢰인이 보증금과 월세를 모두 지급했다는 사실을 확인했습니다. 이어 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 상가가 대전시 소유가 된 이후에는 기존 건물주에게 월세 청구 권리가 없다는 점을 주장했습니다. 전기요금의 사용 기간까지 모두 확인해 의뢰인이 부담할 비용이 아니라는 사실도 밝혔습니다.

1심에서 일부 승소해 보증금 대부분을 돌려받게 되자 건물주는 새로 법무법인을 선임해 항소하며, 자신이 선의의 점유자이므로 밀린 월세를 받아야 한다고 주장했습니다. 이에 선의의 점유자로 인정되려면 점유 권원이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 있어야 한다는 대법원 판례를 제시했고, 대전시가 토지를 수용한 날부터 기존 권리가 소멸한다는 공토법 규정도 함께 주장했습니다.

✅ 결과: 항소심 법원은 “피고는 의뢰인에게 2,780만 원과 그 이자를 지급하고, 소송 총비용의 90%도 부담하라”고 판결했습니다. 상대방이 법무법인을 선임해 항소까지 했지만 금융거래내역, 전기 사용내역, 관련 판례까지 모두 분석한 끝에 1심 및 2심에서 모두 승소했습니다.

[보증금반환] 보증금 및 소송비용 받아내다.

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보증금 반환을 집주인의 의사에만 맡길 수 없는 이유가 무엇인가요?

임대인의 사정이 나아지기를 기다리는 동안 임차주택이 경매로 넘어가거나 다른 채권자가 먼저 재산을 압류할 수 있습니다. 이사가 필요하다면 임차권등기부터 마쳐야 하고, 경매가 시작됐다면 배당요구 기한과 최우선변제 요건을 확인해야 합니다. 임대인이 지급을 거부한다면 반환 소송을 준비하고, 판결 이후에도 지급하지 않으면 강제집행으로 이어가야 합니다. 중개 과정의 잘못으로 보증금을 잃었다면 임대인뿐 아니라 공인중개사의 책임을 따져야 하는 경우도 있습니다.

[임대차보증금] 공인중개사 방어에 성공하다다.

[임대차보증금] 공인중개사 방어에 성공하다

대표 변호사에게 지금 무엇을 해야 하는지 직접 확인해 보세요.

상담 시 다음 자료를 준비하면 현재 가능한 절차를 빠르게 확인할 수 있습니다.

• ✅ 임대차계약서와 확정일자 자료
• ✅ 등기부등본
• ✅ 보증금 지급 내역
• ✅ 계약 종료·해지 통보 자료
• ✅ 임대인과 주고받은 문자메시지와 통화 녹음
• ✅ 경매·압류가 진행 중이라면 관련 결정문과 통지서

지금 바로 선임을 결정하지 않으셔도 됩니다. 지금 무엇을 해야 하는지 대표 변호사에게 직접 물어보고 확인하세요.

법률사무소 율진은 대표 변호사가 첫 상담부터 사건 종결까지 직접 맡습니다. 임차권등기명령부터 보증금 반환 소송과 강제집행까지 사건의 진행 단계에 맞춰, 평균 16년 이상 경력의 변호사들이 책임집니다.

대전 전세사기 변호사, 법률사무소 율진이었습니다.

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FAQ. 자주 묻는 질문

마지막 업데이트: 2026년 8월